Blog · Daně
Vstupní cena pro odpisy: chyba, která tě stojí desetitisíce ročně
10. srpna 2026 · čtení 4 min
Odpis je pro pronajímatele největší náklad, který nikdy nezaplatí — a jeho výše stojí a padá na jednom čísle: vstupní ceně. Většina lidí do ní automaticky dosadí to, za co byt koupili. Někdy je to správně. Někdy tím zahodí desetitisíce ročně, protože zákon jim v jejich situaci dovoluje použít číslo výrazně vyšší.
Dvě situace, dvě různé vstupní ceny
Pronájem zahájíš do 5 let od pořízení. Vstupní cenou je pořizovací cena včetně vedlejších nákladů souvisejících s pořízením. Tedy kupní cena plus věci jako právní servis nebo znalecký posudek k úvěru.
Pronájem zahájíš později než 5 let po nabytí. Tady zákon umožňuje použít reprodukční pořizovací cenu — tedy cenu, za kterou by se srovnatelná nemovitost pořídila k datu zahájení pronájmu. Určuje se znaleckým posudkem nebo oceněním podle zákona o oceňování majetku.
A právě v tom je ten rozdíl. Byt koupený v roce 2014 za 2,2 milionu může mít reprodukční cenu k roku 2026 klidně 5 milionů. Odpisovat z 2,2 milionu místo z 5 milionů znamená vzdát se zhruba 95 000 Kč ročního nákladu — a to po dobu 30 let. Posudek za pár tisíc se tu vrátí hned první rok.
Pozemek do vstupní ceny nepatří
Odepisuje se stavba, ne pozemek. U rodinného domu nebo bytu s podílem na pozemku musíš hodnotu pozemku z ceny vyčlenit — v praxi to bývá zhruba 15–25 % podle lokality. U bytové jednotky v panelovém domě je podíl na pozemku typicky malý, u domu na velkém pozemku v Praze naopak zásadní. Znalecký posudek tohle rozdělení udělá za tebe a máš ho zároveň podložené pro finanční úřad.
Rovnoměrně, nebo zrychleně?
Byty, bytové domy a rodinné domy patří do 5. odpisové skupiny a odepisují se 30 let. Máš dvě metody a rozhodnutí je jednorázové — u dané nemovitosti ho už nezměníš:
- Rovnoměrné odpisy: 1,4 % vstupní ceny v prvním roce, 3,4 % v každém dalším. Předvídatelné, rovnoměrné, jednoduché.
- Zrychlené odpisy: v prvním roce vstupní cena ÷ 30, dál 2 × zůstatková cena ÷ (31 − počet let odpisování). Vyšší odpisy na začátku, nižší na konci.
Zrychlené dávají smysl, když máš vysoký příjem hned teď a chceš daňový základ srazit co nejdřív. Rovnoměrné jsou lepší, když čekáš, že příjem z nájmu poroste, nebo chceš stabilní čísla. Praktická poznámka: technické zhodnocení bývá u zrychlených odpisů nevýhodné, takže pokud plánuješ větší rekonstrukci v průběhu odpisování, zvaž rovnoměrnou variantu.
Technické zhodnocení vstupní cenu zvyšuje
Rekonstrukce, modernizace nebo přístavba nad 80 000 Kč za zdaňovací období se nedají dát do nákladů najednou — zvyšují vstupní (nebo zůstatkovou) cenu a promítnou se do odpisů. Naopak opravy, které jen vracejí nemovitost do původního stavu, jsou plně uznatelným nákladem hned. Hranice mezi opravou a zhodnocením je jedna z nejčastějších sporných věcí při kontrole, tak si u větších zásahů drž dokumentaci.
Spočítej si odpisy na své nemovitosti
Kalkulačka daně z nájmu ti z vstupní ceny sestaví kompletní 30letý rozpis odpisů a rovnou porovná paušál 30 % se skutečnými výdaji, ať vidíš, kterou cestou danit. Souvislosti a konkrétní příklad najdeš v článku jak díky odpisům skoro neplatit daň z nájmu. A jestli teprve počítáš, jestli se investice vyplatí, začni u kalkulačky výnosnosti nájmu.
Článek je orientační a informativní, nejde o daňové poradenství. Pravidla vycházejí ze stavu k roku 2026 a mohou se měnit. Konkrétní situaci, zejména volbu metody odpisování a určení vstupní ceny, konzultuj s daňovým poradcem.
