Blog · Daně

Jak (legálně) (skoro) neplatit daně z nájmu díky odpisům

12. června 2026 · čtení 4 min

Většina pronajímatelů zaplatí na dani z nájmu víc, než musí. Stačí přitom znát jeden mechanismus — odpisy — a daň často spadne k nule, úplně legálně. Proto se Česku přezdívá daňový ráj pro investory do nemovitostí.

Dvě cesty, jak danit nájem

Příjem z pronájmu se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů a máš na výběr ze dvou způsobů, jak uplatnit výdaje:

Paušál 30 %. Od příjmu automaticky odečteš 30 % (maximálně 600 000 Kč ročně), nemusíš nic dokládat. Jednoduché — ale pokud máš hypotéku nebo odpisy, většinou zbytečně drahé.

Skutečné výdaje. Odečteš reálné náklady, a hlavně dvě velké položky: odpisy nemovitosti a úroky z hypotéky. K tomu opravy, pojištění, správu, daň z nemovitosti a příspěvky do fondu oprav. Vyžaduje to evidenci, ale úspora bývá výrazná.

Odpisy: největší „neviditelný" náklad

Odpisy jsou kouzlo celé věci — snižují daňový základ, ale žádné peníze ti reálně z účtu neodcházejí. Byty a bytové domy patří do 5. odpisové skupiny a odepisují se 30 let. U rovnoměrného odpisování si dáš do nákladů 1,4 % vstupní ceny v prvním roce a 3,4 % v každém dalším.

Pozor na jeden detail: pozemek se neodepisuje. Z pořizovací ceny musíš vyčlenit hodnotu pozemku (typicky 15–25 %) a odpisuješ jen hodnotu samotné budovy.

Konkrétní příklad

Byt za 4 500 000 Kč (pozemek 20 %, takže vstupní cena budovy je 3 600 000 Kč), nájem 22 000 Kč měsíčně, úroky z hypotéky 150 000 Kč ročně, ostatní náklady 40 000 Kč ročně:

Rozdíl je 27 720 Kč ročně — a to každý rok, co odpisuješ. Daň z příjmu fyzických osob je 15 % (23 % až pro část základu nad zhruba 1,76 mil. Kč).

Spočítej si to na své nemovitosti

V daňové kalkulačce nájmu zadáš svoje čísla a hned uvidíš, kterou metodu zvolit a kolik ušetříš — včetně kompletního 30letého rozpisu odpisů. A jestli teprve vybíráš, mrkni na kalkulačku výnosnosti nájmu, kde uvidíš cashflow ještě před zdaněním.

Tento článek je orientační a informativní, nejde o daňové poradenství. Pravidla vycházejí ze stavu k roku 2026 a mohou se měnit. Konkrétní situaci konzultuj s daňovým poradcem.

David Sochora

David Sochora

Jsem realitní investor. Vytvořil jsem Výnosáka, abych měl všechny potřebné kalkulačky na jednom místě a vždy po ruce. Teď je zdarma sdílím i s tebou.

Chceš PDF návod k daním z nájmu?

Pošleme ti návod k daňové optimalizaci nájmu včetně 30letého rozpisu odpisů. Zdarma na e-mail.

Daniel Sochora, hypoteční specialista

Hypoteční specialista

Daniel Sochora

+420 775 230 082

Reference

Kalkulačky jsou jen začátek

Tohle napsali lidé, kterým Dan pomohl s financováním jejich nemovitostí.

Od váhání k vlastnímu nájemnímu bytu

O koupi investičního bytu jsem přemýšlel delší dobu, ale nemohl jsem se pořádně rozhoupat. Až po schůzce s Danem jsem získal jasno, na jakou hypotéku dosáhnu a co všechno mě čeká. Dan mi pomohl nejen s financováním, ale i s výběrem nemovitosti a komunikací s prodejcem a právníkem. Když jsem něčemu nerozuměl, ochotně mi to vysvětlil — klidně i několikrát. Dnes mám vlastní investiční byt a hned po předání jsem ho začal pronajímat. Sám bych se v tom nejspíš plácal ještě teď.

Štěpán

první investiční byt

Dva investiční byty za půl roku

S Danem se znám už nějakou dobu, takže když jsem se konečně rozhodl řešit investiční nemovitost, šel jsem rovnou za ním. Výsledek? Během půl roku mám dva investiční byty a pokukuju po třetím. Dan mi pokaždé našel nejvýhodnější financování, porovnal nabídky bank a provedl mě celým procesem nákupu i pronájmu. Důvěřuju mu na 120 % a můžu ho jen doporučit.

Martin

portfolio nájemních bytů

Financování celého portfolia

V nemovitostech se pohybuju přes deset let, takže jsem nečekal, že mi hypoteční specialista ještě něčím pomůže. Daniela jsem oslovil hlavně kvůli času — přestával jsem stíhat obíhat banky u každého dalšího obchodu. Přínos se ale ukázal jinde. Daniel se dívá na celé portfolio, ne na jednu hypotéku. Poradil mi, jak poskládat financování napříč bankami, aby mi neblokovaly bonitu pro další nákupy, a u dvou starších úvěrů našel prostor vytáhnout kapitál na akontaci dalšího bytu. Dneska přes něj řeším každý další obchod a beru ho jako součást svého týmu.

Miloš

portfolio 12 nájemních jednotek

První investiční byt bez starostí

S Danem jsem byl velmi spokojený. Řešil se mnou financování mého prvního investičního bytu a celý proces proběhl rychle a hladce. Všechno mi vždy vysvětlil jednoduše a srozumitelně, takže jsem věděl, co se děje a proč. Původně jsem si možnosti financování zjišťoval sám, ale po osobní schůzce s Danem dávalo smysl nechat to na něm. Díky jeho pomoci mám výhodné podmínky hypotéky — a hlavně svůj první investiční byt!

Radek

první investiční byt

Refinancování s nižší splátkou na 3 roky

Končila nám pětiletá fixace a chtěl jsem zjistit, jestli jinde dostaneme lepší podmínky. Po schůzce s Danem jsem měl jasno, že to chci řešit s ním — jeho férový a přátelský přístup mě přesvědčil hned na začátku. Našel nám lepší řešení, než zůstat u stávající banky, a na další tři roky máme nižší splátku. Vše proběhlo hladce, srozumitelně a bez zbytečného stresu. S Danem dnes řeším i další věci kolem financí.

Jaromír

refinancování

Hlídač fixace to pohlídal za mě

S papírováním a hlídáním termínů mám trochu problém, takže když jsem na Výnosáku narazila na hlídač fixace, byla jsem ráda, že to nemusím držet v hlavě sama. Zadala jsem pár základních údajů, a když se blížil konec fixace, ozval se mi Dan. Vše prověřil, vysvětlil mi možnosti a pomohl mi získat lepší podmínky u jiné banky. Vše zařídil za mě, takže já jsem spokojená.

Lenka

refix hlídač