Blog · Daně

Jak (legálně) (skoro) neplatit daně z nájmu díky odpisům

12. června 2026 · čtení 4 min

Většina pronajímatelů zaplatí na dani z nájmu víc, než musí. Stačí přitom znát jeden mechanismus — odpisy — a daň často spadne k nule, úplně legálně. Proto se Česku přezdívá daňový ráj pro investory do nemovitostí.

Dvě cesty, jak danit nájem

Příjem z pronájmu se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů a máš na výběr ze dvou způsobů, jak uplatnit výdaje:

Paušál 30 %. Od příjmu automaticky odečteš 30 % (maximálně 600 000 Kč ročně), nemusíš nic dokládat. Jednoduché — ale pokud máš hypotéku nebo odpisy, většinou zbytečně drahé.

Skutečné výdaje. Odečteš reálné náklady, a hlavně dvě velké položky: odpisy nemovitosti a úroky z hypotéky. K tomu opravy, pojištění, správu, daň z nemovitosti a příspěvky do fondu oprav. Vyžaduje to evidenci, ale úspora bývá výrazná.

Odpisy: největší „neviditelný" náklad

Odpisy jsou kouzlo celé věci — snižují daňový základ, ale žádné peníze ti reálně z účtu neodcházejí. Byty a bytové domy patří do 5. odpisové skupiny a odepisují se 30 let. U rovnoměrného odpisování si dáš do nákladů 1,4 % vstupní ceny v prvním roce a 3,4 % v každém dalším.

Pozor na jeden detail: pozemek se neodepisuje. Z pořizovací ceny musíš vyčlenit hodnotu pozemku (typicky 15–25 %) a odpisuješ jen hodnotu samotné budovy.

Konkrétní příklad

Byt za 4 500 000 Kč (pozemek 20 %, takže vstupní cena budovy je 3 600 000 Kč), nájem 22 000 Kč měsíčně, úroky z hypotéky 150 000 Kč ročně, ostatní náklady 40 000 Kč ročně:

• Roční příjem z nájmu: 264 000 Kč
• Odpis (3,4 % z 3,6 mil.): 122 400 Kč
• Úroky + ostatní náklady: 190 000 Kč
• Skutečné výdaje celkem: 312 400 Kč → základ daně 0 Kč (vzniká daňová ztráta)
• Daň při skutečných výdajích: 0 Kč
• Daň při paušálu 30 %: 27 720 Kč

Rozdíl je 27 720 Kč ročně — a to každý rok, co odpisuješ. Daň z příjmu fyzických osob je 15 % (23 % až pro část základu nad zhruba 1,76 mil. Kč).

Spočítej si to na své nemovitosti

V daňové kalkulačce nájmu zadáš svoje čísla a hned uvidíš, kterou metodu zvolit a kolik ušetříš — včetně kompletního 30letého rozpisu odpisů. A jestli teprve vybíráš, mrkni na kalkulačku výnosnosti nájmu, kde uvidíš cashflow ještě před zdaněním.

Tento článek je orientační a informativní, nejde o daňové poradenství. Pravidla vycházejí ze stavu k roku 2026 a mohou se měnit. Konkrétní situaci konzultuj s daňovým poradcem.