Kalkulačka — max. kupní cena

Kolik za ten byt nabídnout, aby dával smysl?

Otoč výpočet naruby: zadej nájem a cílový výnos a zjisti nejvyšší cenu, kterou můžeš nabídnout, aniž bys šel pod svůj práh výnosnosti. Ať nepřeplatíš.

Zadej parametry

Nájem & náklady
Tvůj cíl

Maximální kupní cena

—

—

Hrubý výnos při té ceně

—

roční nájem / cena

Cílový čistý výnos

—

po nákladech

Max. cena podle cílového výnosu

    Čistý roční provozní příjem (NOI): —. Výpočet: max. cena = NOI ÷ (cílový výnos × (1 + pořizovací náklady)). Bez zohlednění financování a daní — orientační.

    Jak s maximální cenou pracovat

    Běžná výnosová kalkulačka odpovídá na otázku „vyplatí se byt za tuhle cenu?". Tahle ji otáčí: řekneš, jaký výnos chceš, a spočítá nejvyšší cenu, za kterou to ještě vyjde. To je přesně číslo, které potřebuješ, když děláš nabídku — víš, kam až můžeš jít a kdy odejít od stolu.

    Počítá se z čistého provozního příjmu (nájem po neobsazenosti minus provozní náklady), ne z hrubého nájmu, takže výsledek je realistický. Financování (hypotéka) sem záměrně nevstupuje — páka výnos zvyšuje, ale maximální cenu bys neměl stavět na dluhu. Jestli chceš vidět dopad hypotéky a cashflow, přesyp čísla do výnosové kalkulačky.

    A jestli řešíš konkrétní inzerát, nech si ho nejdřív prověřit v analýze inzerátu — ta ti řekne, jestli je cena nad, nebo pod trhem.

    Financování rozhodne, jestli ti to vyjde.

    Dan zjistí, u které banky dosáhneš na nejlepší podmínky a pokud to zatím nevychází, poradí, co s tím. Necháš-li i telefon, projde si tvůj případ osobně.

    Daniel Sochora, hypoteční specialista

    Hypoteční specialista

    Daniel Sochora

    +420 775 230 082

    Reference

    Kalkulačky jsou jen začátek

    Tohle napsali lidé, kterým Dan pomohl s financováním jejich nemovitostí.

    Od váhání k vlastnímu nájemnímu bytu

    O koupi investičního bytu jsem přemýšlel delší dobu, ale nemohl jsem se pořádně rozhoupat. Až po schůzce s Danem jsem získal jasno, na jakou hypotéku dosáhnu a co všechno mě čeká. Dan mi pomohl nejen s financováním, ale i s výběrem nemovitosti a komunikací s prodejcem a právníkem. Když jsem něčemu nerozuměl, ochotně mi to vysvětlil — klidně i několikrát. Dnes mám vlastní investiční byt a hned po předání jsem ho začal pronajímat. Sám bych se v tom nejspíš plácal ještě teď.

    Štěpán

    první investiční byt

    Dva investiční byty za půl roku

    S Danem se znám už nějakou dobu, takže když jsem se konečně rozhodl řešit investiční nemovitost, šel jsem rovnou za ním. Výsledek? Během půl roku mám dva investiční byty a pokukuju po třetím. Dan mi pokaždé našel nejvýhodnější financování, porovnal nabídky bank a provedl mě celým procesem nákupu i pronájmu. Důvěřuju mu na 120 % a můžu ho jen doporučit.

    Martin

    portfolio nájemních bytů

    Financování celého portfolia

    V nemovitostech se pohybuju přes deset let, takže jsem nečekal, že mi hypoteční specialista ještě něčím pomůže. Daniela jsem oslovil hlavně kvůli času — přestával jsem stíhat obíhat banky u každého dalšího obchodu. Přínos se ale ukázal jinde. Daniel se dívá na celé portfolio, ne na jednu hypotéku. Poradil mi, jak poskládat financování napříč bankami, aby mi neblokovaly bonitu pro další nákupy, a u dvou starších úvěrů našel prostor vytáhnout kapitál na akontaci dalšího bytu. Dneska přes něj řeším každý další obchod a beru ho jako součást svého týmu.

    Miloš

    portfolio 12 nájemních jednotek

    První investiční byt bez starostí

    S Danem jsem byl velmi spokojený. Řešil se mnou financování mého prvního investičního bytu a celý proces proběhl rychle a hladce. Všechno mi vždy vysvětlil jednoduše a srozumitelně, takže jsem věděl, co se děje a proč. Původně jsem si možnosti financování zjišťoval sám, ale po osobní schůzce s Danem dávalo smysl nechat to na něm. Díky jeho pomoci mám výhodné podmínky hypotéky — a hlavně svůj první investiční byt!

    Radek

    první investiční byt

    Refinancování s nižší splátkou na 3 roky

    Končila nám pětiletá fixace a chtěl jsem zjistit, jestli jinde dostaneme lepší podmínky. Po schůzce s Danem jsem měl jasno, že to chci řešit s ním — jeho férový a přátelský přístup mě přesvědčil hned na začátku. Našel nám lepší řešení, než zůstat u stávající banky, a na další tři roky máme nižší splátku. Vše proběhlo hladce, srozumitelně a bez zbytečného stresu. S Danem dnes řeším i další věci kolem financí.

    Jaromír

    refinancování

    Hlídač fixace to pohlídal za mě

    S papírováním a hlídáním termínů mám trochu problém, takže když jsem na Výnosáku narazila na hlídač fixace, byla jsem ráda, že to nemusím držet v hlavě sama. Zadala jsem pár základních údajů, a když se blížil konec fixace, ozval se mi Dan. Vše prověřil, vysvětlil mi možnosti a pomohl mi získat lepší podmínky u jiné banky. Vše zařídil za mě, takže já jsem spokojená.

    Lenka

    refix hlídač

    FAQ

    Časté otázky

    Jak zjistím, kolik za nemovitost maximálně nabídnout?

    Vyjdi z nájmu a výnosu, který chceš. Spočítej čistý roční příjem (nájem po neobsazenosti minus náklady) a vyděl ho cílovým výnosem — dostaneš cenu, při které ten výnos vyjde. Kalkulačka výše to spočítá i s pořizovacími náklady a ukáže max. cenu pro několik úrovní výnosu.

    Jaký čistý výnos si mám dát jako cíl?

    V Česku je čistý výnos kolem 4–5 % běžný, 5 %+ je solidní. V Praze bývá reálně nižší (kolem 3–4 %) kvůli vyšším cenám, v regionech vyšší. Nastav si cíl podle své lokality a rizika — čím vyšší výnos požaduješ, tím nižší je max. cena, kterou můžeš nabídnout.

    Proč kalkulačka nepočítá s hypotékou?

    Aby maximální cena nestála na dluhu. Páka (hypotéka) umí výnos vlastního kapitálu zvednout, ale i prohloubit ztrátu, když se něco pokazí. Základní „férová cena" by měla vycházet z nájmu a nákladů. Dopad konkrétní hypotéky a cashflow si pak spočítej ve výnosové kalkulačce.