Kalkulačka — výnosnost nájmu

Bude nemovitost zisková nebo na ni budeš doplácet?

Zjisti to za 30 sekund. Spočítáš si měsíční cashflow, čistý výnos i cash-on-cash návratnost nájemní nemovitosti.

Zadej parametry

Stačí kupní cena a nájem. Zbytek je předvyplněný běžnými hodnotami — uprav jen to, co máš jinak.

Nemovitost & financování
Příjmy & náklady

Měsíční cashflow po splátce

—

—

Čistý výnos

—

z investice ročně

Cash-on-cash

—

na vložený kapitál

Rozpad

  • Výše hypotéky—
  • Vložený kapitál—
  • Měsíční splátka hypotéky—
  • Efektivní nájem (po neobsazenosti)—
  • Měsíční náklady celkem—
  • Hrubý výnos—
  • DSCR (krytí splátky)—
  • Návratnost vloženého kapitálu ?—

Orientační výpočet. Nezahrnuje daň z příjmu z nájmu ani odpisy.

Jak to funguje a co znamenají čísla

Kalkulačka spočítá, kolik ti nemovitost reálně přinese (nebo vezme) každý měsíc po zaplacení hypotéky a nákladů. Cashflow = nájem (po odečtení neobsazenosti) − provozní náklady − rezerva na opravy − daň z nemovitosti − splátka hypotéky.

Hrubý výnos je roční nájem dělený kupní cenou — rychlé první síto. Čistý výnos už počítá s náklady. Cash-on-cash ukazuje, kolik procent ročně vyděláš na penězích, které jsi do investice reálně vložil/a (akontace + náklady). DSCR říká, kolikrát čistý nájem pokryje splátku — banky chtějí obvykle nad 1,0.

Tip pro začátečníky: mírně záporný cashflow nemusí znamenat špatnou investici. Část splátky je jistina, která snižuje tvůj dluh (roste ti majetek), a k tomu se obvykle zhodnocuje i samotná nemovitost. Důležité je vědět, že to ufinancuješ.

Financování rozhodne, jestli ti to vyjde.

Dan zjistí, u které banky dosáhneš na nejlepší podmínky a pokud to zatím nevychází, poradí, co s tím. Necháš-li i telefon, projde si tvůj případ osobně.

Daniel Sochora, hypoteční specialista

Hypoteční specialista

Daniel Sochora

+420 775 230 082

Reference

Kalkulačky jsou jen začátek

Tohle napsali lidé, kterým Dan pomohl s financováním jejich nemovitostí.

Od váhání k vlastnímu nájemnímu bytu

O koupi investičního bytu jsem přemýšlel delší dobu, ale nemohl jsem se pořádně rozhoupat. Až po schůzce s Danem jsem získal jasno, na jakou hypotéku dosáhnu a co všechno mě čeká. Dan mi pomohl nejen s financováním, ale i s výběrem nemovitosti a komunikací s prodejcem a právníkem. Když jsem něčemu nerozuměl, ochotně mi to vysvětlil — klidně i několikrát. Dnes mám vlastní investiční byt a hned po předání jsem ho začal pronajímat. Sám bych se v tom nejspíš plácal ještě teď.

Štěpán

první investiční byt

Dva investiční byty za půl roku

S Danem se znám už nějakou dobu, takže když jsem se konečně rozhodl řešit investiční nemovitost, šel jsem rovnou za ním. Výsledek? Během půl roku mám dva investiční byty a pokukuju po třetím. Dan mi pokaždé našel nejvýhodnější financování, porovnal nabídky bank a provedl mě celým procesem nákupu i pronájmu. Důvěřuju mu na 120 % a můžu ho jen doporučit.

Martin

portfolio nájemních bytů

Financování celého portfolia

V nemovitostech se pohybuju přes deset let, takže jsem nečekal, že mi hypoteční specialista ještě něčím pomůže. Daniela jsem oslovil hlavně kvůli času — přestával jsem stíhat obíhat banky u každého dalšího obchodu. Přínos se ale ukázal jinde. Daniel se dívá na celé portfolio, ne na jednu hypotéku. Poradil mi, jak poskládat financování napříč bankami, aby mi neblokovaly bonitu pro další nákupy, a u dvou starších úvěrů našel prostor vytáhnout kapitál na akontaci dalšího bytu. Dneska přes něj řeším každý další obchod a beru ho jako součást svého týmu.

Miloš

portfolio 12 nájemních jednotek

První investiční byt bez starostí

S Danem jsem byl velmi spokojený. Řešil se mnou financování mého prvního investičního bytu a celý proces proběhl rychle a hladce. Všechno mi vždy vysvětlil jednoduše a srozumitelně, takže jsem věděl, co se děje a proč. Původně jsem si možnosti financování zjišťoval sám, ale po osobní schůzce s Danem dávalo smysl nechat to na něm. Díky jeho pomoci mám výhodné podmínky hypotéky — a hlavně svůj první investiční byt!

Radek

první investiční byt

Refinancování s nižší splátkou na 3 roky

Končila nám pětiletá fixace a chtěl jsem zjistit, jestli jinde dostaneme lepší podmínky. Po schůzce s Danem jsem měl jasno, že to chci řešit s ním — jeho férový a přátelský přístup mě přesvědčil hned na začátku. Našel nám lepší řešení, než zůstat u stávající banky, a na další tři roky máme nižší splátku. Vše proběhlo hladce, srozumitelně a bez zbytečného stresu. S Danem dnes řeším i další věci kolem financí.

Jaromír

refinancování

Hlídač fixace to pohlídal za mě

S papírováním a hlídáním termínů mám trochu problém, takže když jsem na Výnosáku narazila na hlídač fixace, byla jsem ráda, že to nemusím držet v hlavě sama. Zadala jsem pár základních údajů, a když se blížil konec fixace, ozval se mi Dan. Vše prověřil, vysvětlil mi možnosti a pomohl mi získat lepší podmínky u jiné banky. Vše zařídil za mě, takže já jsem spokojená.

Lenka

refix hlídač

FAQ

Časté otázky

Co je dobrý výnos z nájmu v Česku?

Hrubý výnos nad 5 % ročně je v Česku solidní výsledek. V Praze se reálně pohybuje kolem 3,5–4,5 %, v regionech 5–7 %. Důležitější než hrubý výnos je ale čistý výnos po nákladech a cash-on-cash návratnost vlastního kapitálu — obojí spočítá kalkulačka výše.

Co znamená záporný cashflow a je to vždy špatně?

Záporný cashflow znamená, že nájem nepokryje splátku hypotéky a náklady — každý měsíc doplácíš ze svého. Nemusí to být špatná investice: část splátky umořuje jistinu (roste ti majetek) a nemovitost se obvykle zhodnocuje. Podstatné je, aby doplatek dlouhodobě utáhl tvůj rozpočet.

Co je DSCR a jakou hodnotu chtějí banky?

DSCR (Debt Service Coverage Ratio) říká, kolikrát čistý příjem z nájmu pokryje splátku hypotéky. Banky u investičních nemovitostí obvykle chtějí DSCR alespoň 1,2 — tedy nájem s dvacetiprocentní rezervou nad splátkou. DSCR pod 1,0 znamená, že nájem splátku nepokryje.

Co je cash-on-cash návratnost?

Cash-on-cash je roční cashflow dělený penězi, které jsi do investice reálně vložil (akontace + pořizovací náklady). Ukazuje zhodnocení vlastního kapitálu — díky pákovému efektu hypotéky bývá vyšší než čistý výnos počítaný z celé ceny nemovitosti.

Co si chceš spočítat dál?

Každá kalkulačka odpoví na jednu konkrétní otázku. Zdarma, bez registrace.

Vybírám nemovitost

Není ten byt předražený?

Vlož odkaz na inzerát — vytáhneme cenu za m², odhad nájmu i hrubý výnos.

Kolik můžu maximálně nabídnout?

Nejvyšší cena, při které ti ještě vyjde cílový výnos.

Kolik potřebuju na start?

Akontace, poplatky a rezerva — kolik musíš mít z vlastního.

Kolik vydělá flip?

Koupě, rekonstrukce, prodej — čistý zisk, ROI a roční výnos.

Nemovitost, nebo fondy?

Stejný kapitál, dvě strategie a jejich výsledek v čase.

Koupit, nebo bydlet v nájmu?

Co ti za deset let nechá víc peněz.

Řeším hypotéku

Na jak velkou hypotéku dosáhnu?

Limity ČNB i bonita — a co přesně tě z toho brzdí.

Jaká bude splátka?

Měsíční splátka, přeplatek a poměr úroků k jistině.

Ustojím zdražení sazby?

Splátka a cashflow při sazbě o 1 až 3 body výš.

Vyplatí se mimořádná splátka?

Kolik ušetříš na úrocích a o kolik dřív máš splaceno.

Nemovitost už mám

Jak zdanit nájem co nejvýhodněji?

Paušál versus skutečné výdaje s odpisy — a kolik to dělá.

Kolik ušetří refinancování?

Nová splátka a kolik kapitálu jde z nemovitosti vytáhnout.

Nezmeškat konec fixace

Pohlídáme ho za tebe a včas dáme vědět.

Jak poroste můj majetek?

Equity z nemovitostí v čase — splácení plus zhodnocení.

Kolik bude byt stát za 10 let?

Budoucí cena proti inflaci a reálné zhodnocení.