Kalkulačka — byt vs. fondy

Investiční byt, nebo akciové portfolio?

Porovnej zdarma, jak stejný kapitál zhodnotí investiční byt na hypotéku (páka + nájem) oproti portfoliu fondů. Uvidíš finální bohatství i roční výnos (CAGR) obou variant.

Zadej parametry

Kapitál & horizont
Investiční byt

Vyplatí se víc

—

—

Investiční byt

—

CAGR —

Portfolio (fondy)

—

CAGR —

Vývoj bohatství v čase

Rozpad (investiční byt)

  • Záloha (akontace)—
  • Výše hypotéky—
  • Měsíční splátka—
  • Čistý cashflow (1. měsíc)—
  • Equity z bytu na konci—
  • Reinvestovaný cashflow—

Stejný kapitál vložen do obou variant. U bytu se čistý cashflow reinvestuje stejným výnosem jako portfolio (záporný ho snižuje). Bohatství bytu = equity z prodeje + reinvestovaný cashflow. Orientační výpočet, bez daní z příjmu a z prodeje.

Jak srovnání funguje a proč páka mění hru

Obě varianty dostanou stejný kapitál. V portfoliu se zhodnocuje zvoleným ročním výnosem. U bytu slouží jako akontace — díky hypotéce ale „pracuje" celá cena nemovitosti, ne jen tvůj vklad. To je finanční páka: i mírný růst ceny bytu se na tvůj kapitál promítne znásobeně.

Proti tomu hraje cashflow: pokud nájem nepokryje splátku a náklady, byt tě každý měsíc něco stojí (záporný cashflow), což výsledek snižuje. Kalkulačka to zohledňuje a ukáže i roční výnos (CAGR) obou variant, ať je srovnání férové. Výsledek je hodně citlivý na výnos portfolia, růst cen a sazbu — vyplatí se zkusit víc scénářů.

Financování rozhodne, jestli ti to vyjde.

Dan zjistí, u které banky dosáhneš na nejlepší podmínky a pokud to zatím nevychází, poradí, co s tím. Necháš-li i telefon, projde si tvůj případ osobně.

Daniel Sochora, hypoteční specialista

Hypoteční specialista

Daniel Sochora

+420 775 230 082

Reference

Kalkulačky jsou jen začátek

Tohle napsali lidé, kterým Dan pomohl s financováním jejich nemovitostí.

Od váhání k vlastnímu nájemnímu bytu

O koupi investičního bytu jsem přemýšlel delší dobu, ale nemohl jsem se pořádně rozhoupat. Až po schůzce s Danem jsem získal jasno, na jakou hypotéku dosáhnu a co všechno mě čeká. Dan mi pomohl nejen s financováním, ale i s výběrem nemovitosti a komunikací s prodejcem a právníkem. Když jsem něčemu nerozuměl, ochotně mi to vysvětlil — klidně i několikrát. Dnes mám vlastní investiční byt a hned po předání jsem ho začal pronajímat. Sám bych se v tom nejspíš plácal ještě teď.

Štěpán

první investiční byt

Dva investiční byty za půl roku

S Danem se znám už nějakou dobu, takže když jsem se konečně rozhodl řešit investiční nemovitost, šel jsem rovnou za ním. Výsledek? Během půl roku mám dva investiční byty a pokukuju po třetím. Dan mi pokaždé našel nejvýhodnější financování, porovnal nabídky bank a provedl mě celým procesem nákupu i pronájmu. Důvěřuju mu na 120 % a můžu ho jen doporučit.

Martin

portfolio nájemních bytů

Financování celého portfolia

V nemovitostech se pohybuju přes deset let, takže jsem nečekal, že mi hypoteční specialista ještě něčím pomůže. Daniela jsem oslovil hlavně kvůli času — přestával jsem stíhat obíhat banky u každého dalšího obchodu. Přínos se ale ukázal jinde. Daniel se dívá na celé portfolio, ne na jednu hypotéku. Poradil mi, jak poskládat financování napříč bankami, aby mi neblokovaly bonitu pro další nákupy, a u dvou starších úvěrů našel prostor vytáhnout kapitál na akontaci dalšího bytu. Dneska přes něj řeším každý další obchod a beru ho jako součást svého týmu.

Miloš

portfolio 12 nájemních jednotek

První investiční byt bez starostí

S Danem jsem byl velmi spokojený. Řešil se mnou financování mého prvního investičního bytu a celý proces proběhl rychle a hladce. Všechno mi vždy vysvětlil jednoduše a srozumitelně, takže jsem věděl, co se děje a proč. Původně jsem si možnosti financování zjišťoval sám, ale po osobní schůzce s Danem dávalo smysl nechat to na něm. Díky jeho pomoci mám výhodné podmínky hypotéky — a hlavně svůj první investiční byt!

Radek

první investiční byt

Refinancování s nižší splátkou na 3 roky

Končila nám pětiletá fixace a chtěl jsem zjistit, jestli jinde dostaneme lepší podmínky. Po schůzce s Danem jsem měl jasno, že to chci řešit s ním — jeho férový a přátelský přístup mě přesvědčil hned na začátku. Našel nám lepší řešení, než zůstat u stávající banky, a na další tři roky máme nižší splátku. Vše proběhlo hladce, srozumitelně a bez zbytečného stresu. S Danem dnes řeším i další věci kolem financí.

Jaromír

refinancování

Hlídač fixace to pohlídal za mě

S papírováním a hlídáním termínů mám trochu problém, takže když jsem na Výnosáku narazila na hlídač fixace, byla jsem ráda, že to nemusím držet v hlavě sama. Zadala jsem pár základních údajů, a když se blížil konec fixace, ozval se mi Dan. Vše prověřil, vysvětlil mi možnosti a pomohl mi získat lepší podmínky u jiné banky. Vše zařídil za mě, takže já jsem spokojená.

Lenka

refix hlídač

FAQ

Časté otázky

Co vynese víc: investiční byt, nebo ETF portfolio?

Akciové trhy mají historicky vyšší průměrný výnos (cca 7–9 % ročně), ale byt na hypotéku těží z pákového efektu — zhodnocuje se celá nemovitost, i když jsi vložil jen akontaci, a k tomu přibývá nájem a umořování jistiny. Výsledek proto závisí na parametrech; kalkulačka výše spočítá finální bohatství i CAGR obou variant.

Co je pákový efekt u investiční nemovitosti?

Investuješ jen část ceny (akontaci), ale zhodnocuje se ti celá nemovitost. Při 20% akontaci a růstu ceny o 3 % vzroste tvůj vložený kapitál zhruba o 15 %. Páka ale funguje oběma směry — při poklesu cen prohlubuje ztrátu.

Jaké jsou hlavní rozdíly v riziku a práci?

Byt je koncentrovaná investice, která vyžaduje práci (nájemníci, opravy), ale dá se financovat levným dluhem. Portfolio fondů je diverzifikované, likvidní a bezúdržbové, zato bez páky a s většími krátkodobými výkyvy. Hodně investorů proto kombinuje obojí.