Kalkulačka — daně z nájmu

Kolik zaplatíš na dani z nájmu? Spoiler: skoro nic.

Zdarma porovnáme paušál 30 % se skutečnými výdaji a odpisy a ukážeme, kolik ušetříš. Díky odpisům a úrokům daň často spadne téměř na nulu — ne náhodou se Česku říká daňový ráj pronajímatelů.

Zadej parametry

Příjem
Odpisy
Další skutečné výdaje (ročně)

Daň z nájmu při optimální metodě

—

—

Úspora vs paušál

—

ročně

Efektivní sazba

—

daň / nájem

Porovnání metod

  • Roční příjem z nájmu—
  • Skutečné výdaje
  • Roční odpis—
  • Úroky + ostatní—
  • Výdaje celkem—
  • Základ daně—
  • Daň 15 %—
  • Paušál 30 %
  • Paušální výdaje (max 600 tis.)—
  • Základ daně—
  • Daň 15 %—

Orientační výpočet pro § 9 ZDP (rovnoměrné odpisy, 5. odpisová skupina, 30 let). Daň 15 % (23 % nad ~1,76 mil. Kč základu zde nezohledněno). Nenahrazuje daňového poradce.

Rozpis odpisů (30 let)

Celý rozpis i návod, jak na daních ušetřit, ti pošleme v PDF — stačí níže vyplnit e-mail.

Jak na daních z nájmu (skoro) neplatit

Příjem z nájmu se daní podle § 9 zákona o daních z příjmů. Máš dvě možnosti: paušál 30 % výdajů (max 600 000 Kč, bez dokladů) nebo skutečné výdaje.

U skutečných výdajů si odečteš odpisy nemovitosti, úroky z hypotéky, opravy, pojištění, správu a daň z nemovitosti. Odpisy jsou ta hlavní páka: byt je v 5. odpisové skupině (30 let), odepisuješ 1,4 % vstupní ceny v 1. roce a 3,4 % v dalších (jen z hodnoty budovy — pozemek se neodepisuje). Odpisy + úroky často převýší nájem, daň spadne k nule a může vzniknout i daňová ztráta.

Po vyplnění e-mailu ti pošleme kompletní 30letý rozpis odpisů a návod v PDF. Není to daňové poradenství — konkrétní situaci konzultuj s daňovým poradcem.

Chceš PDF návod, jak na daních (skoro) neplatit?

Pošleme ti PDF návod k daňové optimalizaci nájmu včetně kompletního 30letého rozpisu odpisů. Zdarma na e-mail.

Daniel Sochora, hypoteční specialista

Hypoteční specialista

Daniel Sochora

+420 775 230 082

Reference

Kalkulačky jsou jen začátek

Tohle napsali lidé, kterým Dan pomohl s financováním jejich nemovitostí.

Od váhání k vlastnímu nájemnímu bytu

O koupi investičního bytu jsem přemýšlel delší dobu, ale nemohl jsem se pořádně rozhoupat. Až po schůzce s Danem jsem získal jasno, na jakou hypotéku dosáhnu a co všechno mě čeká. Dan mi pomohl nejen s financováním, ale i s výběrem nemovitosti a komunikací s prodejcem a právníkem. Když jsem něčemu nerozuměl, ochotně mi to vysvětlil — klidně i několikrát. Dnes mám vlastní investiční byt a hned po předání jsem ho začal pronajímat. Sám bych se v tom nejspíš plácal ještě teď.

Štěpán

první investiční byt

Dva investiční byty za půl roku

S Danem se znám už nějakou dobu, takže když jsem se konečně rozhodl řešit investiční nemovitost, šel jsem rovnou za ním. Výsledek? Během půl roku mám dva investiční byty a pokukuju po třetím. Dan mi pokaždé našel nejvýhodnější financování, porovnal nabídky bank a provedl mě celým procesem nákupu i pronájmu. Důvěřuju mu na 120 % a můžu ho jen doporučit.

Martin

portfolio nájemních bytů

Financování celého portfolia

V nemovitostech se pohybuju přes deset let, takže jsem nečekal, že mi hypoteční specialista ještě něčím pomůže. Daniela jsem oslovil hlavně kvůli času — přestával jsem stíhat obíhat banky u každého dalšího obchodu. Přínos se ale ukázal jinde. Daniel se dívá na celé portfolio, ne na jednu hypotéku. Poradil mi, jak poskládat financování napříč bankami, aby mi neblokovaly bonitu pro další nákupy, a u dvou starších úvěrů našel prostor vytáhnout kapitál na akontaci dalšího bytu. Dneska přes něj řeším každý další obchod a beru ho jako součást svého týmu.

Miloš

portfolio 12 nájemních jednotek

První investiční byt bez starostí

S Danem jsem byl velmi spokojený. Řešil se mnou financování mého prvního investičního bytu a celý proces proběhl rychle a hladce. Všechno mi vždy vysvětlil jednoduše a srozumitelně, takže jsem věděl, co se děje a proč. Původně jsem si možnosti financování zjišťoval sám, ale po osobní schůzce s Danem dávalo smysl nechat to na něm. Díky jeho pomoci mám výhodné podmínky hypotéky — a hlavně svůj první investiční byt!

Radek

první investiční byt

Refinancování s nižší splátkou na 3 roky

Končila nám pětiletá fixace a chtěl jsem zjistit, jestli jinde dostaneme lepší podmínky. Po schůzce s Danem jsem měl jasno, že to chci řešit s ním — jeho férový a přátelský přístup mě přesvědčil hned na začátku. Našel nám lepší řešení, než zůstat u stávající banky, a na další tři roky máme nižší splátku. Vše proběhlo hladce, srozumitelně a bez zbytečného stresu. S Danem dnes řeším i další věci kolem financí.

Jaromír

refinancování

Hlídač fixace to pohlídal za mě

S papírováním a hlídáním termínů mám trochu problém, takže když jsem na Výnosáku narazila na hlídač fixace, byla jsem ráda, že to nemusím držet v hlavě sama. Zadala jsem pár základních údajů, a když se blížil konec fixace, ozval se mi Dan. Vše prověřil, vysvětlil mi možnosti a pomohl mi získat lepší podmínky u jiné banky. Vše zařídil za mě, takže já jsem spokojená.

Lenka

refix hlídač

FAQ

Časté otázky

Kolik je daň z příjmu z pronájmu?

15 % ze základu daně (23 % jen pro část základu nad cca 1,76 mil. Kč ročně). Základ daně = příjem z nájmu minus výdaje. Díky odpisům a úrokům z hypotéky bývá základ u zadlužených nemovitostí často nula — daň pak neplatíš žádnou.

Co je výhodnější: paušál 30 %, nebo skutečné výdaje?

S hypotékou nebo nárokem na odpisy skoro vždy skutečné výdaje. Samotný odpis bytu (3,4 % ze vstupní ceny budovy ročně) obvykle překoná paušál. Paušál 30 % (max. 600 000 Kč ročně) se vyplatí jen u nemovitostí bez dluhu a bez možnosti odpisů. Kalkulačka výše obě varianty porovná na tvých číslech.

Jak fungují odpisy nemovitosti?

Byty patří do 5. odpisové skupiny a odepisují se 30 let — rovnoměrně 1,4 % vstupní ceny v prvním roce a 3,4 % v každém dalším. Pozor: pozemek se neodepisuje, z pořizovací ceny je potřeba vyčlenit jeho hodnotu (typicky 15–25 %). Odpis je náklad, který ti reálně neodchází z účtu.

Musím kvůli nájmu podávat daňové přiznání?

Ano, příjmy z nájmu podle § 9 zákona o daních z příjmů se přiznávají v daňovém přiznání — nelze je vyřídit přes zaměstnavatele. Výjimkou jsou jen velmi malé příjmy do zákonného limitu. Evidenci výdajů a rozpis odpisů ti připraví kalkulačka výše.