Blog · Investice

Jak koupit první investiční byt: postup krok za krokem

6. července 2026 · čtení 5 min

Nákup prvního investičního bytu má 7 kroků: bonita → rozpočet → lokalita → analýza konkrétních bytů → financování → koupě → pronájem. Nejčastější chyba začátečníků je začít prohlížením inzerátů — správně se začíná u financí. Tady je celý postup i s nástroji zdarma ke každému kroku.

1) Ověř, na co dosáhneš

Dřív než cokoli jiného si spočítej maximální hypotéku podle limitů ČNB a své bonity — kalkulačka ti to ukáže za minutu. U investiční hypotéky počítej s LTV kolem 70 %, tedy ~30 % vlastních zdrojů (podrobný rozpis).

2) Nastav si rozpočet včetně rezervy

Cena bytu + pořizovací náklady (2–5 %) + renovace + rezerva 3–6 splátek. Rozpočet 1,4 milionu vlastních peněz = byty zhruba do 4 milionů.

3) Vyber lokalitu podle nájemní poptávky

Pro první byt platí: likvidita před výnosem. Menší byt (1+kk, 2+kk) u MHD, škol nebo nemocnice se pronajme vždy. Vyšší papírový výnos v lokalitě bez poptávky je past — neobsazenost ho smaže.

4) Analyzuj konkrétní inzeráty čísly, ne pocitem

Každý kandidátský byt prožeň analýzou inzerátu (cena/m² vs. trh, odhad nájmu) a finalisty kalkulačkou výnosnosti — rozhoduje cashflow a DSCR, ne fotky. Přidej stress test: ustojí investice sazbu o 2–3 p. b. vyšší?

5) Vyjednej financování (neber první nabídku)

Banky se u investičních hypoték liší v sazbě i v tom, kolik nájmu započítají do příjmu — rozdíl klidně o milion úvěru a desetiny procenta na sazbě. Porovnej víc bank, nebo to nech na specialistovi: 0,3 p. b. na sazbě = u 3 milionů přes 200 tisíc Kč za dobu splácení.

6) Kup bezpečně

Právník na smlouvy a úschovu je u první koupě povinnost (15–30 tisíc Kč), stejně jako kontrola listu vlastnictví, dluhů na SVJ a technického stavu. Podezřele levný byt má vždycky důvod.

7) Pronajmi a nastav procesy

Nájem nastav tržně (jak na to), prověř nájemníka (registry, potvrzení příjmu), do smlouvy dej inflační doložku a kauci. A hned po koupi vyřeš daně — s odpisy často nezaplatíš skoro nic.

Článek je orientační a nejde o investiční ani právní poradenství.

David Sochora

David Sochora

Jsem realitní investor. Vytvořil jsem Výnosáka, abych měl všechny potřebné kalkulačky na jednom místě a vždy po ruce. Teď je zdarma sdílím i s tebou.

FAQ

Časté otázky

Jaký byt je nejlepší na první investici?

Menší byt (1+kk až 2+kk) v lokalitě se silnou nájemní poptávkou — u MHD, univerzit, nemocnic. Menší byty mají nejvyšší výnos na m² a nejrychlejší obsazení; velké byty se pronajímají hůř a dráž se udržují.

Kolik času zabere koupě prvního investičního bytu?

Typicky 2–4 měsíce od rozhodnutí po předání klíčů: 2–8 týdnů hledání a analýzy, 3–6 týdnů hypotéka a smlouvy, 2–4 týdny katastr. S předschválenou hypotékou dokážeš rezervovat rychleji než konkurence.

Vyplatí se první byt v roce 2026, když jsou ceny vysoko?

Načasovat trh se dlouhodobě nedaří skoro nikomu — rozhoduje konkrétní obchod, ne fáze cyklu. Byt koupený pod tržní cenou se zdravým cashflow a DSCR nad 1,2 dává smysl v každé fázi trhu; přesně to ověří kalkulačky výše.

Financování rozhodne, jestli ti to vyjde.

Dan zjistí, u které banky dosáhneš na nejlepší podmínky a pokud to zatím nevychází, poradí, co s tím. Necháš-li i telefon, projde si tvůj případ osobně.

Daniel Sochora, hypoteční specialista

Hypoteční specialista

Daniel Sochora

+420 775 230 082

Reference

Kalkulačky jsou jen začátek

Tohle napsali lidé, kterým Dan pomohl s financováním jejich nemovitostí.

Od váhání k vlastnímu nájemnímu bytu

O koupi investičního bytu jsem přemýšlel delší dobu, ale nemohl jsem se pořádně rozhoupat. Až po schůzce s Danem jsem získal jasno, na jakou hypotéku dosáhnu a co všechno mě čeká. Dan mi pomohl nejen s financováním, ale i s výběrem nemovitosti a komunikací s prodejcem a právníkem. Když jsem něčemu nerozuměl, ochotně mi to vysvětlil — klidně i několikrát. Dnes mám vlastní investiční byt a hned po předání jsem ho začal pronajímat. Sám bych se v tom nejspíš plácal ještě teď.

Štěpán

první investiční byt

Dva investiční byty za půl roku

S Danem se znám už nějakou dobu, takže když jsem se konečně rozhodl řešit investiční nemovitost, šel jsem rovnou za ním. Výsledek? Během půl roku mám dva investiční byty a pokukuju po třetím. Dan mi pokaždé našel nejvýhodnější financování, porovnal nabídky bank a provedl mě celým procesem nákupu i pronájmu. Důvěřuju mu na 120 % a můžu ho jen doporučit.

Martin

portfolio nájemních bytů

Financování celého portfolia

V nemovitostech se pohybuju přes deset let, takže jsem nečekal, že mi hypoteční specialista ještě něčím pomůže. Daniela jsem oslovil hlavně kvůli času — přestával jsem stíhat obíhat banky u každého dalšího obchodu. Přínos se ale ukázal jinde. Daniel se dívá na celé portfolio, ne na jednu hypotéku. Poradil mi, jak poskládat financování napříč bankami, aby mi neblokovaly bonitu pro další nákupy, a u dvou starších úvěrů našel prostor vytáhnout kapitál na akontaci dalšího bytu. Dneska přes něj řeším každý další obchod a beru ho jako součást svého týmu.

Miloš

portfolio 12 nájemních jednotek

První investiční byt bez starostí

S Danem jsem byl velmi spokojený. Řešil se mnou financování mého prvního investičního bytu a celý proces proběhl rychle a hladce. Všechno mi vždy vysvětlil jednoduše a srozumitelně, takže jsem věděl, co se děje a proč. Původně jsem si možnosti financování zjišťoval sám, ale po osobní schůzce s Danem dávalo smysl nechat to na něm. Díky jeho pomoci mám výhodné podmínky hypotéky — a hlavně svůj první investiční byt!

Radek

první investiční byt

Refinancování s nižší splátkou na 3 roky

Končila nám pětiletá fixace a chtěl jsem zjistit, jestli jinde dostaneme lepší podmínky. Po schůzce s Danem jsem měl jasno, že to chci řešit s ním — jeho férový a přátelský přístup mě přesvědčil hned na začátku. Našel nám lepší řešení, než zůstat u stávající banky, a na další tři roky máme nižší splátku. Vše proběhlo hladce, srozumitelně a bez zbytečného stresu. S Danem dnes řeším i další věci kolem financí.

Jaromír

refinancování

Hlídač fixace to pohlídal za mě

S papírováním a hlídáním termínů mám trochu problém, takže když jsem na Výnosáku narazila na hlídač fixace, byla jsem ráda, že to nemusím držet v hlavě sama. Zadala jsem pár základních údajů, a když se blížil konec fixace, ozval se mi Dan. Vše prověřil, vysvětlil mi možnosti a pomohl mi získat lepší podmínky u jiné banky. Vše zařídil za mě, takže já jsem spokojená.

Lenka

refix hlídač