Blog · Hypotéka

Co je DSTI a proč ti může zablokovat hypotéku

18. června 2026 · čtení 3 min

DSTI (debt service-to-income) je poměr měsíčních splátek všech tvých úvěrů k čistému měsíčnímu příjmu. Banky ho v roce 2026 typicky hlídají kolem 45 % — splátky všeho, co splácíš, by neměly přesáhnout zhruba 45 % toho, co ti měsíčně chodí na účet. Právě DSTI je u většiny žadatelů to, co reálně určí maximální výši hypotéky.

Jak se DSTI počítá

DSTI = (součet měsíčních splátek všech úvěrů vč. nové hypotéky) ÷ (čistý měsíční příjem) × 100. Do splátek se počítá úplně všechno: hypotéka, spotřebák, leasing na auto, splátky za telefon — a pozor, i limity kreditních karet a kontokorentů, ze kterých banky započítávají obvykle několik procent limitu měsíčně, i když je nečerpáš.

Konkrétní příklad

Čistý příjem domácnosti 60 000 Kč měsíčně, DSTI 45 % → na splátky zbývá maximálně 27 000 Kč. Když už splácíš auto za 5 000 Kč, na hypotéku zbývá 22 000 Kč. Při sazbě 4,9 % a splatnosti 30 let to odpovídá úvěru zhruba 4,1 milionu Kč. Bez leasingu by to bylo asi 5,1 milionu — jedna splátka auta tě připravila o milion úvěrového rámce.

Jak DSTI zlepšit

Před žádostí o hypotéku sniž měsíční závazky. Doplať drobné úvěry, zruš nepoužívané kreditky a kontokorenty, případně prodluž splatnost hypotéky (nižší splátka = nižší DSTI). Pomůže i spolužadatel s příjmem nebo doložení příjmů z nájmu — u investičních nemovitostí ho banky do příjmu částečně započítávají, každá ale jinak.

DSTI vs. DTI vs. LTV

DSTI řeší měsíční splátky vůči příjmu. LTV omezuje úvěr vůči hodnotě nemovitosti a DTI vůči ročnímu příjmu (u investičních hypoték se od 1. 4. 2026 posuzuje přísněji). Platí vždy nejpřísnější z limitů — kolik pustí každý z nich u tebe, ukáže kalkulačka maximální hypotéky.

Článek je orientační, vychází ze stavu k roku 2026. Konkrétní posouzení bonity se liší podle banky.

David Sochora

David Sochora

Jsem realitní investor. Vytvořil jsem Výnosáka, abych měl všechny potřebné kalkulačky na jednom místě a vždy po ruce. Teď je zdarma sdílím i s tebou.

FAQ

Časté otázky

Jaké DSTI banky akceptují?

Obvykle do 45 % čistého měsíčního příjmu; u žadatelů s vyššími a stabilními příjmy mohou být banky mírně benevolentnější. Čím dál od hranice jsi, tím lepší sazbu obvykle dostaneš.

Počítá se do DSTI i kreditní karta, kterou nepoužívám?

Ano — banky započítávají procento z limitu karty či kontokorentu, i když nečerpáš. Před žádostí o hypotéku se vyplatí nepoužívané karty a kontokorenty úplně zrušit.

Započítá banka do příjmu i budoucí nájem z investičního bytu?

Většina bank ano, ale jen částečně (typicky 50–70 % nájmu) a každá jinak. Právě tady se vyplatí porovnat víc bank — rozdíl může znamenat i o milion vyšší úvěr.

Financování rozhodne, jestli ti to vyjde.

Dan zjistí, u které banky dosáhneš na nejlepší podmínky a pokud to zatím nevychází, poradí, co s tím. Necháš-li i telefon, projde si tvůj případ osobně.

Daniel Sochora, hypoteční specialista

Hypoteční specialista

Daniel Sochora

+420 775 230 082

Reference

Kalkulačky jsou jen začátek

Tohle napsali lidé, kterým Dan pomohl s financováním jejich nemovitostí.

Od váhání k vlastnímu nájemnímu bytu

O koupi investičního bytu jsem přemýšlel delší dobu, ale nemohl jsem se pořádně rozhoupat. Až po schůzce s Danem jsem získal jasno, na jakou hypotéku dosáhnu a co všechno mě čeká. Dan mi pomohl nejen s financováním, ale i s výběrem nemovitosti a komunikací s prodejcem a právníkem. Když jsem něčemu nerozuměl, ochotně mi to vysvětlil — klidně i několikrát. Dnes mám vlastní investiční byt a hned po předání jsem ho začal pronajímat. Sám bych se v tom nejspíš plácal ještě teď.

Štěpán

první investiční byt

Dva investiční byty za půl roku

S Danem se znám už nějakou dobu, takže když jsem se konečně rozhodl řešit investiční nemovitost, šel jsem rovnou za ním. Výsledek? Během půl roku mám dva investiční byty a pokukuju po třetím. Dan mi pokaždé našel nejvýhodnější financování, porovnal nabídky bank a provedl mě celým procesem nákupu i pronájmu. Důvěřuju mu na 120 % a můžu ho jen doporučit.

Martin

portfolio nájemních bytů

Financování celého portfolia

V nemovitostech se pohybuju přes deset let, takže jsem nečekal, že mi hypoteční specialista ještě něčím pomůže. Daniela jsem oslovil hlavně kvůli času — přestával jsem stíhat obíhat banky u každého dalšího obchodu. Přínos se ale ukázal jinde. Daniel se dívá na celé portfolio, ne na jednu hypotéku. Poradil mi, jak poskládat financování napříč bankami, aby mi neblokovaly bonitu pro další nákupy, a u dvou starších úvěrů našel prostor vytáhnout kapitál na akontaci dalšího bytu. Dneska přes něj řeším každý další obchod a beru ho jako součást svého týmu.

Miloš

portfolio 12 nájemních jednotek

První investiční byt bez starostí

S Danem jsem byl velmi spokojený. Řešil se mnou financování mého prvního investičního bytu a celý proces proběhl rychle a hladce. Všechno mi vždy vysvětlil jednoduše a srozumitelně, takže jsem věděl, co se děje a proč. Původně jsem si možnosti financování zjišťoval sám, ale po osobní schůzce s Danem dávalo smysl nechat to na něm. Díky jeho pomoci mám výhodné podmínky hypotéky — a hlavně svůj první investiční byt!

Radek

první investiční byt

Refinancování s nižší splátkou na 3 roky

Končila nám pětiletá fixace a chtěl jsem zjistit, jestli jinde dostaneme lepší podmínky. Po schůzce s Danem jsem měl jasno, že to chci řešit s ním — jeho férový a přátelský přístup mě přesvědčil hned na začátku. Našel nám lepší řešení, než zůstat u stávající banky, a na další tři roky máme nižší splátku. Vše proběhlo hladce, srozumitelně a bez zbytečného stresu. S Danem dnes řeším i další věci kolem financí.

Jaromír

refinancování

Hlídač fixace to pohlídal za mě

S papírováním a hlídáním termínů mám trochu problém, takže když jsem na Výnosáku narazila na hlídač fixace, byla jsem ráda, že to nemusím držet v hlavě sama. Zadala jsem pár základních údajů, a když se blížil konec fixace, ozval se mi Dan. Vše prověřil, vysvětlil mi možnosti a pomohl mi získat lepší podmínky u jiné banky. Vše zařídil za mě, takže já jsem spokojená.

Lenka

refix hlídač