Blog · Hypotéka
Co je LTV a kolik vlastních peněz potřebuješ na hypotéku
20. června 2026 · čtení 3 min
LTV (loan-to-value) je poměr výše úvěru k hodnotě nemovitosti. Hypotéka 3,2 milionu na byt v hodnotě 4 miliony = LTV 80 %. Banky v roce 2026 půjčí na vlastní bydlení typicky do 80 % LTV (žadatelům do 36 let až 90 %), na investiční nemovitost kolem 70 %. Zbytek musíš dát z vlastního.
Kolik to je v korunách
U bytu za 4 miliony potřebuješ z vlastních zdrojů: při LTV 90 % 400 tisíc, při 80 % 800 tisíc a u investiční nemovitosti při 70 % 1,2 milionu Kč. K tomu připočti pořizovací náklady — právník, odhad, případná rekonstrukce — obvykle další 2–5 % ceny.
Pozor: počítá se odhad banky, ne kupní cena
LTV se počítá z hodnoty stanovené odhadcem banky. Když kupuješ za 4 miliony, ale odhad vyjde na 3,8, banka půjčí 80 % z 3,8 milionu — a rozdíl jde za tebou. Funguje to ale i obráceně: koupíš-li pod cenou (např. v dražbě nebo od spěchajícího prodávajícího), vyšší odhad ti sníží potřebnou hotovost.
Nižší LTV = lepší sazba
Banky odměňují nižší LTV lepší sazbou — rozdíl mezi LTV 90 % a 80 % dělá typicky 0,2–0,5 p. b. U hypotéky na 3 miliony to je klidně o 200–400 tisíc Kč méně na úrocích za dobu splácení. Někdy se proto vyplatí dozajistit úvěr druhou nemovitostí, nebo počkat a našetřit vyšší akontaci.
LTV u investorů: klíč k dalším nákupům
Pro investory je LTV pracovní nástroj: když nemovitost zdraží, uvolní se prostor mezi dluhem a hodnotou — a ten jde při refinancování „vytáhnout" jako hotovost na akontaci dalšího bytu. Kolik přesně, spočítá kalkulačka refinancování. Maximální úvěr podle LTV, DTI i bonity ukáže kalkulačka maximální hypotéky.
Článek je orientační, vychází ze stavu k roku 2026. Limity a sazby se u jednotlivých bank liší.
