Blog · Investice

Co je cash-on-cash návratnost a jak ji spočítat

24. června 2026 · čtení 3 min

Cash-on-cash návratnost = roční cashflow ÷ vlastní vložený kapitál × 100. Neměří výnos z ceny nemovitosti, ale z peněz, které jsi do obchodu skutečně dal — akontace plus pořizovací náklady. Pro investora s hypotékou je to nejpoctivější ukazatel toho, jak tvrdě jeho peníze pracují.

Příklad výpočtu

Byt za 4 500 000 Kč, akontace 20 % (900 000 Kč) + renovace 150 000 Kč → vloženo 1 050 000 Kč. Nájem po nákladech a splátce nechává cashflow +2 200 Kč měsíčně, tedy 26 400 Kč ročně. Cash-on-cash = 26 400 ÷ 1 050 000 = 2,5 % ročně — a to jen z cashflow, bez započtení umořování jistiny a růstu ceny.

Proč se liší od čistého výnosu

Čistý výnos počítá příjem proti celé hodnotě investice (4,65 mil.), cash-on-cash jen proti tvým penězům (1,05 mil.). Díky hypoteční páce může být cash-on-cash výrazně vyšší než čistý výnos — ale taky záporný, když splátka spolkne celý nájem. Právě proto se dívej na oba ukazatele najednou.

Co cash-on-cash neukazuje

Jen tok hotovosti. Nevidí umořování jistiny (každý měsíc ti roste podíl v nemovitosti) ani zhodnocení ceny. Celkový výnos investice bývá proto vyšší, než kolik ukazuje cash-on-cash — jak moc, ukáže portfolio simulátor, který modeluje růst equity v čase.

Jaká hodnota je dobrá?

V českých podmínkách roku 2026 je kladný cash-on-cash u bytu s 20% akontací slušný výsledek; 3–5 % je velmi dobré a hodnoty nad 6 % většinou znamenají skvělý nákup pod cenou nebo vyšší riziko (lokalita, stav). Spočítej si svoje číslo v kalkulačce výnosnosti nájmu — cash-on-cash ukazuje automaticky.

Článek je orientační a nejde o investiční doporučení.

David Sochora

David Sochora

Jsem realitní investor. Vytvořil jsem Výnosáka, abych měl všechny potřebné kalkulačky na jednom místě a vždy po ruce. Teď je zdarma sdílím i s tebou.

FAQ

Časté otázky

Co se počítá do vloženého kapitálu?

Akontace + všechny jednorázové pořizovací náklady: právník, odhad, poplatky, provize a rekonstrukce před pronájmem. Čím poctivěji je započteš, tím reálnější číslo dostaneš.

Je lepší cash-on-cash, nebo čistý výnos?

Každý měří něco jiného — sleduj oba. Čistý výnos hodnotí kvalitu nemovitosti samotné, cash-on-cash efektivitu tvého kapitálu při daném financování. Pro rozhodnutí „kolik dát akontace" je klíčový cash-on-cash.

Může být cash-on-cash záporný a investice přesto dobrá?

Může — když záporný cashflow bohatě vynahrazuje umořování jistiny a růst ceny. Musíš ale doplatek měsíčně utáhnout a mít rezervu na růst sazeb; prověř to ve stress testu.

Financování rozhodne, jestli ti to vyjde.

Dan zjistí, u které banky dosáhneš na nejlepší podmínky a pokud to zatím nevychází, poradí, co s tím. Necháš-li i telefon, projde si tvůj případ osobně.

Daniel Sochora, hypoteční specialista

Hypoteční specialista

Daniel Sochora

+420 775 230 082

Reference

Kalkulačky jsou jen začátek

Tohle napsali lidé, kterým Dan pomohl s financováním jejich nemovitostí.

Od váhání k vlastnímu nájemnímu bytu

O koupi investičního bytu jsem přemýšlel delší dobu, ale nemohl jsem se pořádně rozhoupat. Až po schůzce s Danem jsem získal jasno, na jakou hypotéku dosáhnu a co všechno mě čeká. Dan mi pomohl nejen s financováním, ale i s výběrem nemovitosti a komunikací s prodejcem a právníkem. Když jsem něčemu nerozuměl, ochotně mi to vysvětlil — klidně i několikrát. Dnes mám vlastní investiční byt a hned po předání jsem ho začal pronajímat. Sám bych se v tom nejspíš plácal ještě teď.

Štěpán

první investiční byt

Dva investiční byty za půl roku

S Danem se znám už nějakou dobu, takže když jsem se konečně rozhodl řešit investiční nemovitost, šel jsem rovnou za ním. Výsledek? Během půl roku mám dva investiční byty a pokukuju po třetím. Dan mi pokaždé našel nejvýhodnější financování, porovnal nabídky bank a provedl mě celým procesem nákupu i pronájmu. Důvěřuju mu na 120 % a můžu ho jen doporučit.

Martin

portfolio nájemních bytů

Financování celého portfolia

V nemovitostech se pohybuju přes deset let, takže jsem nečekal, že mi hypoteční specialista ještě něčím pomůže. Daniela jsem oslovil hlavně kvůli času — přestával jsem stíhat obíhat banky u každého dalšího obchodu. Přínos se ale ukázal jinde. Daniel se dívá na celé portfolio, ne na jednu hypotéku. Poradil mi, jak poskládat financování napříč bankami, aby mi neblokovaly bonitu pro další nákupy, a u dvou starších úvěrů našel prostor vytáhnout kapitál na akontaci dalšího bytu. Dneska přes něj řeším každý další obchod a beru ho jako součást svého týmu.

Miloš

portfolio 12 nájemních jednotek

První investiční byt bez starostí

S Danem jsem byl velmi spokojený. Řešil se mnou financování mého prvního investičního bytu a celý proces proběhl rychle a hladce. Všechno mi vždy vysvětlil jednoduše a srozumitelně, takže jsem věděl, co se děje a proč. Původně jsem si možnosti financování zjišťoval sám, ale po osobní schůzce s Danem dávalo smysl nechat to na něm. Díky jeho pomoci mám výhodné podmínky hypotéky — a hlavně svůj první investiční byt!

Radek

první investiční byt

Refinancování s nižší splátkou na 3 roky

Končila nám pětiletá fixace a chtěl jsem zjistit, jestli jinde dostaneme lepší podmínky. Po schůzce s Danem jsem měl jasno, že to chci řešit s ním — jeho férový a přátelský přístup mě přesvědčil hned na začátku. Našel nám lepší řešení, než zůstat u stávající banky, a na další tři roky máme nižší splátku. Vše proběhlo hladce, srozumitelně a bez zbytečného stresu. S Danem dnes řeším i další věci kolem financí.

Jaromír

refinancování

Hlídač fixace to pohlídal za mě

S papírováním a hlídáním termínů mám trochu problém, takže když jsem na Výnosáku narazila na hlídač fixace, byla jsem ráda, že to nemusím držet v hlavě sama. Zadala jsem pár základních údajů, a když se blížil konec fixace, ozval se mi Dan. Vše prověřil, vysvětlil mi možnosti a pomohl mi získat lepší podmínky u jiné banky. Vše zařídil za mě, takže já jsem spokojená.

Lenka

refix hlídač