Blog · Hypotéky
Anuitní splátka: proč první roky splácíš hlavně úroky
14. června 2026 · čtení 3 min
Rok poctivě splácíš hypotéku, a když se podíváš na zůstatek, skoro se nehnul. Není to chyba banky — je to matematika anuity. Kdo jí rozumí, líp se rozhoduje o splatnosti, fixaci i mimořádných splátkách.
Stejná splátka, měnící se obsah
U anuitního splácení platíš každý měsíc stejnou částku, ale její složení se v čase mění. Úrok se počítá z aktuálního zůstatku dluhu — a ten je na začátku nejvyšší. Konkrétně: u úvěru 4 000 000 Kč na 30 let se sazbou 4,9 % je splátka zhruba 21 200 Kč. Z první splátky ale připadne asi 16 300 Kč na úrok a jen necelých 5 000 Kč na umoření dluhu. Poměr se otáčí až postupně, s klesajícím zůstatkem.
Přeplatek: skutečná cena hypotéky
Za 30 let v tomhle příkladu zaplatíš celkem asi 7,6 milionu — tedy přeplatek přes 3,6 milionu korun jen na úrocích. Delší splatnost sníží měsíční splátku (a zlepší cashflow, což investoři často chtějí), ale celkový přeplatek roste. Není to automaticky špatně — levnější splátka drží nájemní byt v plusu a inflace dluh reálně „okusuje". Jen je potřeba vědět, co za to.
Dobrá zpráva pro investory: úroky z hypotéky na pronajímanou nemovitost jsou daňově uznatelný výdaj, takže část přeplatku ti vrátí nižší daň z nájmu.
Spočítej si to na svých číslech
Ve splátkové kalkulačce zadáš výši úvěru, sazbu a splatnost a hned uvidíš měsíční splátku, celkový přeplatek i to, kolik z první splátky spolkne úrok. Zdarma a za pár vteřin.
Článek je orientační a informativní, nejde o finanční poradenství.
